在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)踐中，工作人員經(jīng)常會(huì)遇到某公司某某分公司持相關(guān)證照到不動(dòng)產(chǎn)登記大廳申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的情形。由此引發(fā)了下面兩個(gè)問題—— 子公司與分公司存在重要區(qū)別 分公司是與本公司相對(duì)應(yīng)的法律概念。分公司是指公司在其住所以外設(shè)立的從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，分公司不具有企業(yè)法人資格�？梢姡止驹诜缮�、經(jīng)濟(jì)上沒有獨(dú)立性，以本公司的資產(chǎn)對(duì)分公司的債務(wù)承擔(dān)法律責(zé)任。 而子公司是與母公司相對(duì)應(yīng)的法律概念。母公司是指擁有另一公司一定比例以上的股份或通過協(xié)議方式能夠?qū)α硪还緦?shí)行實(shí)際控制的公司。子公司是指一定比例以上的股份被另一公司所擁有或通過協(xié)議方式受到另一公司實(shí)際控制的公司。子公司具有法人資格，可以獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，這是子公司與分公司的重要區(qū)別。
分公司不屬于民事主體 關(guān)于分公司能否以自己的名義申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，可否作為登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人的問題，不動(dòng)產(chǎn)登記理論和實(shí)務(wù)界發(fā)出了“支持”與“反對(duì)”兩種截然不同的聲音。 對(duì)此，筆者認(rèn)為，分公司能否以產(chǎn)權(quán)人的名義申辦不動(dòng)產(chǎn)登記，關(guān)鍵在于其是否是民事主體。 根據(jù)《民法總則》（以下簡(jiǎn)稱《總則》），我們可以確定民事主體為自然人、法人、非法人組織�！犊倓t》第74條明確：“法人可以依法設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。法律、行政法規(guī)規(guī)定分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀�，依照其�?guī)定。分支機(jī)構(gòu)以自己的名義從事民事活動(dòng)，產(chǎn)生的民事責(zé)任由法人承擔(dān)；也可以先以該分支機(jī)構(gòu)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)，不足以承擔(dān)的，由法人承擔(dān)�！睆脑摋l文的規(guī)定，我們可以看出分公司對(duì)于“財(cái)產(chǎn)”只是管理者的角色，而不是所有者的角色。同時(shí)，《公司法》第14條明確：“公司可以設(shè)立分公司。設(shè)立分公司，應(yīng)當(dāng)向公司登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。分公司不具有法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)。”顯然，分公司既不屬于自然人，也不屬于企業(yè)法人。 那么，分公司會(huì)是《總則》中所謂的“非法人組織”嗎？《總則》第102條明確：“非法人組織是不具有法人資格，但是能夠依法以自己的名義從事民事活動(dòng)的組織。非法人組織包括個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)、不具有法人資格的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等�！薄犊倓t》第104條進(jìn)一步明確：“非法人組織的財(cái)產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，其出資人或者設(shè)立人承擔(dān)無(wú)限責(zé)任�！憋@然，分公司不具備獨(dú)立的法人資格，沒有自己的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，其名下的財(cái)產(chǎn)是作為本公司的財(cái)產(chǎn)而計(jì)入本公司的資產(chǎn)負(fù)債表之中，明顯不符合“非法人組織”相關(guān)要件，應(yīng)當(dāng)排除在“非法人組織”外。 綜上，分公司不具備法人資格，不屬于民事主體，其對(duì)外行為一般須得到本公司的授權(quán)，其民事責(zé)任也應(yīng)由本公司承擔(dān)，不能以自己的名義申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，不可作為登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人�！稉�(dān)保法》第10條的規(guī)定更是直截了當(dāng)，明確“企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)、職能部門不得為保證人”。
分公司不動(dòng)產(chǎn)登記在本公司名下 分公司管理的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)屬于本公司，只能在授權(quán)范圍內(nèi)使用、支配和處分。在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)該以本公司的名義申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，登記在本公司的名下。當(dāng)然，本公司可以授權(quán)或委托分公司具體經(jīng)辦。 對(duì)于歷史原因造成的登記在分公司名下的不動(dòng)產(chǎn)，本著尊重歷史、妥善處理的原則，根據(jù)《物權(quán)法》第19條“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正”和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第81條“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人在30個(gè)工作日內(nèi)辦理更正登記。當(dāng)事人逾期不辦理的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在公告15個(gè)工作日后，依法予以更正；但在錯(cuò)誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外”的規(guī)定，可采取以下措施加以糾正： 分公司或者本公司主動(dòng)申請(qǐng)更正登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依法受理并及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)主動(dòng)聯(lián)系并通知分公司和本公司，動(dòng)員其及時(shí)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)更正登記。 在分公司因處分不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移或抵押登記時(shí)，積極動(dòng)員其主動(dòng)申請(qǐng)更正登記，將不動(dòng)產(chǎn)由登記在分公司名下轉(zhuǎn)變?yōu)榈怯浽诒竟久拢俑鶕?jù)本公司書面授權(quán)或委托辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押登記。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)主動(dòng)聯(lián)系并通知分公司和本公司辦理更正登記逾期不辦理的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)采取公告15個(gè)工作日后，依法予以更正。 |
