在過去的十幾年中，房地產(chǎn)公司經(jīng)歷了快速的發(fā)展和擴張，并出現(xiàn)了稅收問題，因此，納稅籌劃受到了房地產(chǎn)企業(yè)的重視，并將稅收籌劃作為減輕企業(yè)稅負，提高企業(yè)經(jīng)營效率的有效途徑。在不斷發(fā)展中，房地產(chǎn)選擇納稅籌劃作為企業(yè)活動，尋找良好的機會和業(yè)務(wù)，進一步解決大型房地產(chǎn)稅額的情況。在實施房地產(chǎn)納稅籌劃的過程中，必須繼續(xù)熟悉其理論，探索更適合房地產(chǎn)稅收減免的商業(yè)活動。由于當(dāng)前的稅收制度還不完善，房地產(chǎn)納稅籌劃研究仍然是一個新的研究方向，這需要我們進一步加強理論和實踐的探索，不斷創(chuàng)新，不斷開展稅務(wù)籌劃工作。以下是財多多整理的關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃措施，幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決稅收籌劃問題。
1.籌劃項目開發(fā)的全過程 這是從獲得土地使用權(quán)，項目設(shè)立，融資，開發(fā)建設(shè)和銷售等方面加強納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)周期長，涉及大量政府部門和企業(yè)，這決定了其納稅籌劃內(nèi)容的復(fù)雜性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)制定納稅籌劃時，應(yīng)進行全面的規(guī)劃。在獲得某種土地使用權(quán)時或之前，就應(yīng)對在該幅土地上開發(fā)產(chǎn)品的定位及物業(yè)類型、戶型、自有資金與貸款的比例、自開盤至交樓的時間等方面進行一系列的測算。 以物業(yè)類型為例，同一土地上不同類型物業(yè)稅的銷售比例差別很大。對于聯(lián)排別墅或TH物業(yè)，各項稅收（包括營業(yè)稅和附加費，土地增值稅，企業(yè)所得稅等）占銷售收入的30％左右；如果高層住宅項目是基于物業(yè)的定位標(biāo)準(zhǔn)，比例也不同。對于普通高層物業(yè)，各種稅金占銷售收入的比例為18-20％；對于高端高層物業(yè)，各種稅收占銷售收入的比例約為25％。 由于一般住宅區(qū)的規(guī)定，公寓的設(shè)計直接影響土地增值稅的計算；由于貸款利息的稅前扣除，貸款規(guī)模影響企業(yè)所得稅的計算，必須考慮公司的財務(wù)風(fēng)險；時間影響土地使用稅的計算；因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員需要干預(yù)項目開發(fā)的全過程，并進行稅收籌劃。 （注：上述稅金不包括契稅，因為稅金是根據(jù)土地價格計算的，基本上沒有籌劃的空間。） 2.加強貸款利息和營銷偏好的稅收籌劃 中國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行貸款籌集資金。銀行貸款借款期限長、費用高。利息扣除法可用于籌劃貸款利息。中國的稅法對企業(yè)借貸利息有相關(guān)政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身特點選擇合適的籌劃方法。 3.選擇最佳會計核算方法 房地產(chǎn)開發(fā)公司在相同或相鄰的地塊中有不同的開發(fā)項目，對這些項目進行單獨的核算或組合核算都是合理的。因此，企業(yè)的財務(wù)管理人員可以衡量這兩種方法的利弊，計算稅金，確定最合適的核算方法，減輕稅負，提高企業(yè)內(nèi)部的綜合經(jīng)濟效益。 4.充分利用國家土地增值稅“起征點”優(yōu)惠政策 中國的土地增值稅“起征點”為土地增值稅的納稅籌劃提供了條件。該政策的應(yīng)用需要根據(jù)政策本身的規(guī)定進行籌劃，以避免籌劃失誤。此外，還可以計算稅負平衡點，進行產(chǎn)品定價，并最大限度地減輕稅負。例如，兩個相鄰的土地，土地價格是相同的，一塊別墅開發(fā)，一塊純粹的高層住宅開發(fā)，別墅的平均價格將比高層建筑高3-5倍，由于建筑結(jié)構(gòu)不同，建造高層建筑的成本比別墅高2-3倍。顯然，別墅住房將產(chǎn)生高土地增值稅，高層項目甚至可能無法達到起征點而無需繳納土地增值稅。此時，可以統(tǒng)一規(guī)劃兩塊土地，統(tǒng)一核算收入和成本，計算整體稅負。再與分別核算進行對比，選擇有利于企業(yè)的核算方式。 稅收籌劃是一項全面的工作，每個環(huán)節(jié)使用的方法都是多樣化的。從鏈接的角度，包括預(yù)測方法，決策方法，籌劃方法等；從學(xué)科的角度，包括統(tǒng)計方法，數(shù)學(xué)方法，運籌學(xué)方法和會計方法，因此，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方法的綜合特征使籌劃活動成為一項高度智力活動，需要精心籌劃和廣泛的知識，只有在稅收知識儲備足夠的前提下進行籌劃，才有可能避免節(jié)稅風(fēng)險，如果自身缺乏稅收籌劃相關(guān)知識，建議還是找專業(yè)的人員做這件事情，不僅房地產(chǎn)行業(yè)可以通過稅收籌劃達到節(jié)稅的目的，其他行業(yè)同樣可以通過稅收籌劃節(jié)稅。 以上是代理注冊上海公司網(wǎng)小編為您整理的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)加強稅收籌劃措施的方法有哪些的內(nèi)容，希望對您有所幫助。 |
