目前，許多民營企業(yè)購買寫字樓時，都在權衡一件事：最終，房地產是以公司的名義購進公司的資產，還是以自己的名義購買，出租給公司？營業(yè)執(zhí)照辦理網從財稅和合理節(jié)稅的角度分析了以下幾點： 一、以公司名義購買： 1、如果公司是增值稅一般納稅人，購買時取得買房的增值稅專用發(fā)票可以抵增值稅，意味著企業(yè)可以少繳納增值稅、城建稅和教育費附加。 2、公司賬務核算時可以計提折舊，沖抵企業(yè)所得稅。 3、公司名下的房產應該按照房產的原值和新舊程度每一年繳納房產稅，稅率是1、2%。如公司名下有一套價值1000萬元的房產，7成新，則每一年繳納的房產稅為1000萬×70%×1、2%=8.4萬元。
4、由于以公司的名義購買，原則上購買房屋的貨幣資金必須要由企業(yè)的銀行賬戶上支出，因此短期內企業(yè)的資產總額不會變化，如果房產預期價格上漲，在后續(xù)交易過程中公司享有房產增值部分收益，可能會繳納企業(yè)所得稅、土地增值稅等。 5、由于以公司的名義購買，如果在后續(xù)交易過程中公司享有房產增值部分收益，分配到股東名下時應該繳納20%的個人所得稅。 6、如果購買房產的時候需要按揭貸款，還應考慮是能否以公司名義順利辦理按揭貸款。 7、一般情況下，如果公司經營狀況、資金結構、負債比率等相關財務指標還不錯，以公司名義購買房產可能對以后公司獲取銀行貸款有幫助。 8、應考慮公司股東之間可能引發(fā)的財稅糾紛和風險。 二、以個人名義購買房產出租給企業(yè)： 1、由于以個人的名義購買，原則上購買房屋的貨幣資金必須要由個人的銀行賬戶支出或者現(xiàn)金支出，不可由公司的銀行賬戶上支出。如果購買人在公司辦理借款手續(xù)后由企業(yè)的銀行賬戶上支出的并且借款期限超過一年未歸還的，可能會涉及借款總額20%的個人所得稅。 2、以個人的名義購買，由于購買房屋的發(fā)票是個人名字，因此公司不可抵扣增值稅，不可計提固定資產折舊也就意味著不可沖抵企業(yè)所得稅。 3、如果把個人名下的房產出租賃給公司，這時候每一年應該按照租金的12%繳納房產稅。 4、如果把個人名下的房產出售，包括出售過戶給自己的公司，首先看分房產性質，如果是住房并且符合當地稅收優(yōu)惠政策的，會有一定程度的稅收減免，當然不符合稅收優(yōu)惠政策的，還需要繳納增值稅、城建稅、教育費附加等；如果是商業(yè)性房產，肯定應繳納增值稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅等。 5、如果把個人名下的房產過戶給自己的公司，按照稅法的規(guī)定，需依獨立市場化交易原則視同銷售，計征各項稅收。 6、如果購買房產的時候需要按揭貸款，還應考慮是能否以個人名義順利辦理按揭貸款。 7、應考慮個人家庭成員之間可能引發(fā)的財稅糾紛和風險。 三、共性的稅費: 1、不管以什么名義購買時繳納的契稅、印花稅的稅率相同。 2、交易時涉及的評估費、過戶費等標準基本相同。 |
