在上海公司買房與個人買房的差別 1、公司名義買房屬于公司所有股東共有，所有公司名下資產(chǎn)處理需要董事會決議通過； 2、公司買房不受限購影響，但房產(chǎn)證不滿3年禁止轉(zhuǎn)讓； 3、公司買房契稅一律按3%計算，沒有啥是否買住宅首套契稅1.5%、買普通住宅且首套且90平米以內(nèi)契稅享受1%優(yōu)惠的稅法； 4、持有成本相對較高，每年需要按房價的80%為稅基繳納1.2%的房產(chǎn)稅或租金的12%繳納房產(chǎn)稅，而不像個人有啥持上海居住證滿3年或上海家庭首套有房產(chǎn)稅減免或人均60平米的免稅面積的說法，個人就算要繳納房產(chǎn)稅那稅率也更低，是應(yīng)稅面積房價的七折為稅基，稅率僅0.4-0.6%，即通常公司名下的房產(chǎn)稅是個人名下的2倍以上，但公司名義的房屋如果有需要經(jīng)過規(guī)劃部門審批的重大裝修的話可以申請房產(chǎn)稅的減免；
5、以公司名義買房不能辦理按揭貸款，只能房子買下來之后再持證抵押給銀行，貸款年限僅1-10年比個人的短（看銀行政策），貸款成數(shù)最多6成而個人最多可以貸6.5成，貸款利率通常要上在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10-30%，而個人買首套住房房貸可以享受紀(jì)錄優(yōu)惠； 6、公司名義買房或房屋出租需要繳納合同印花稅，但個人名義買房或房屋出租的合同印花稅未強制要求申報； 7、公司賣房時的增值稅是按買賣差額的5.65%計算，不論房產(chǎn)證或不動產(chǎn)證是否滿2年的說法，也沒有速算扣除數(shù)的說法，即在計算增值稅時買賣差額的稅基不需要除以1.05； 8、公司名義的房屋出售需要繳納土地增值稅，土地增值稅的稅基是買賣差額扣除上手買進已繳契稅再減去本手出售時應(yīng)繳的增值稅，當(dāng)然可以允許再按持有年限計算每年按買入價的5%扣除折舊，土地增值稅的稅率是30-60%，而個人轉(zhuǎn)讓住宅時是免交土地增值稅的； 9、公司出售房屋時的所得作為公司年度的非主營業(yè)務(wù)收入與企業(yè)年度利潤合并計算企業(yè)所得稅，稅率是25%，而個人轉(zhuǎn)讓名下的非居住用房的個人所得稅率20%，個人轉(zhuǎn)讓名下的住宅則個人所得稅可以按利潤所得的20%查賬征收或按轉(zhuǎn)讓合同價總額的1-2%核定征收，且個人轉(zhuǎn)讓其名下滿五年且在滬唯一住宅是可以免交個人所得稅的，當(dāng)然公司當(dāng)年虧損嚴(yán)重也可能不要交企業(yè)所得稅，當(dāng)然如果個人出售住宅繳納個人所得稅選擇的是按買賣利潤的20%的方式計算個人所得稅時允許稅前抵扣住房按揭貸款利息和合理的裝修成本，但公司名義的房屋出售計算企業(yè)所得稅時沒有這兩個抵扣項，因為這兩個抵扣項早已在企業(yè)經(jīng)營過程中在事務(wù)發(fā)生？率當(dāng)年度已計入企業(yè)年度成本抵扣掉了； 10、公司名義的房屋出售在繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅時需要與企業(yè)的稅務(wù)專管員確認，可能部分企業(yè)注冊在一些特殊的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有享受稅收減免，報稅流程比個人出售房屋復(fù)雜，通常稅務(wù)申報需要30-90天，如果外資企業(yè)或境外企業(yè)還需要外經(jīng)貿(mào)委審批； 11、公司名義的房屋出租收入計入公司非主營業(yè)務(wù)收入計算企業(yè)所得稅，租客需要發(fā)票時由公司開具而不像個人可以到稅務(wù)局或稅務(wù)代征點開具，個人房屋出租的增值稅稅率3.34-4.86%，而出租房屋的個人所得稅20%其實95%的小業(yè)主都未申報，但公司的則強制申報了； 12、公司名義的房子可以作為固定資產(chǎn)攤銷，逐年抵扣企業(yè)年度的成本； 13、公司名義的房子持有風(fēng)險變數(shù)比個人的大，受公司經(jīng)營影響，公司的債權(quán)債務(wù)狀況影響公司名義房子的處分，自動連帶擔(dān)保，無法單獨剝離； 14、公司名義的房屋如果以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進行那在盡職調(diào)查方面很難調(diào)查清楚，所以標(biāo)的太小則未來出售時愿意承買的對象會少很多； 15、公司每個月需要報稅，且每年需要進行財務(wù)報表的稅務(wù)匯算清繳和工商公示。 鑒于上述情況通常只有這幾種情況下才建議以公司名義買房： 1、公司年度利潤過大，在稅務(wù)籌劃方面的需要，例如企業(yè)今年稅前利潤有2億元那花1.5億買房就可以稅前扣除年度所得而變成了固定資產(chǎn)進行攤銷了，與其直接交稅還不如添置資產(chǎn)，至少公司名下多了一個資產(chǎn)； 2、新設(shè)公司購買非居住用房，在出售時稅收比個人名義更有優(yōu)勢，因為企業(yè)注冊在一些開發(fā)區(qū)或企業(yè)當(dāng)年度經(jīng)營不善則在增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅方面有優(yōu)惠但個人卻沒有減免； 3、購買總價超過5000萬元或1億元以上的標(biāo)的，無論怎么交稅都是很大的一筆支出，公司名義買房可以以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進行，這樣可以把產(chǎn)權(quán)交易過程中的增值稅、土地增值稅一直遞延； 4、一些公司上市前需要添置一些資產(chǎn)以增加公信力，改善財務(wù)報表； 5、部分企業(yè)經(jīng)營者出于保護個人隱私需要，公司名下的房屋未來具體住誰外界未必會知道； 6、部分公司注冊在免稅天堂的公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓方面有優(yōu)勢的。 |
